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 住房投资的时代已经过去;厂房投资时代踏金而来

 

      2011 全球股票市场一直动荡不安;8月美国信用评级下调,9月欧债危机,股市跌跌不休;黄金、白银价格虚高不下,基金、期贷风险巨大,通胀压力持续,资产安全避风港在哪?!2014年国内房控限令,银行紧缩资金,住宅限购,写字楼、商铺价格、空置率双高,国家新政下,房产投资哪里去?!

   十八大推行扶持中小企业,对实体经济支持力度大,新一轮的创业风暴即将来临。

  

主要投资产品对比表

类别

风险

指数

投资门槛

运营成本

投资收益

政府

政策

增值前景

 

 

 

 

 

金融类

银行定存

一元起存

(低)

存款利息税20%

年利率3.5%

支持

每年以3.5%累加增长

 

股票基金

 

万元建户

百万中户

千万大户

(中)

买进、卖出都要手续费

2010-2011年股民亏损达到35%

 

中立

 

不稳定,风险大

 

期贷指数

 

极高

百万建户

千万中户

亿元大户

(高)

开户费用、交易手续费

2010年全年期贷投资客亏损达30%

 

中立

 

风险巨大

 

黄金白银

 

较高

万元入门

百万中户

千万大户

(高)

开户费用、交易手续费

2011年国内黄金价格高出国际30-40%

 

中立

国内金价远高于国际,后市堪忧

 

 

不动产类

 

商铺

 

较低

百万入户

千万大户

(高)

高额物业管理费、出租缴税10-20%

商铺的年投资回报率在3-5%

空置率高

 

中立

 

价格极高,明显过剩

 

住宅

 

较低

50万入门

普通住宅

出租缴税10-20%

外加物业管理费

出租回报率在3-6%

全国空置率约26%

 

限购

 

住宅泡沫极大

 

 

写字楼

 

 

较高

 

普通200万起

800万起

物业管理费5-10倍于住宅、出租缴税10-20%

出租回报率5-8%

空置率约20-30%

 

中立

写字楼价格虚高,空置率也高

工业地产

妙盛企业孵化港

 

*低10万起

适中100万起

整栋2000万起

物业管理费一半用于住宅

投资回报率达8-12%

大力支持

国内需求空间大,将进入高度工业地产时代

 


 

我国工业地产行业现状分析

 

      20113月,美国经济咨询机构HIS环球透视日前发布的一项研究透露,去年中国占世界制造业产出的19.8%,略高于美国的19.4%,中国已成为全球制造业产出*高的国家。

    工业地产服务联盟:2012年中国工业地产市场绝地反弹、中国工业地产市场经过金融危机的洗牌和重组,重获新生,2013年初呈现出强劲的发展势头。从中国工业地产服务联盟2013年初反映的出来的数据看,深圳、广州、武汉、成都、重庆、北京、天津、上海周边显现出强力的工业物业需求,较去年同期相比增长约30%,主体为中小企业。这些新增的中小企业对工业物业的要求也明显提高,希望能进入产业园区,有好的发展环境、完善的配套设施和配套服务。

    进入2014以来,住宅市场宏观调控力度不断加大,住宅开发商的利润空间日趋下降,商业地产的竞争日趋激烈,风险不断攀升。房地产市场投资者积极寻求各种新的投资机会,摸索转型之路。工业地产市场以其低廉的土地成本、稳定的租金回报等特点吸引了越来越多投资者的目光,为各路资本提供了一个稳妥的避风港。

1投资概况

1.1企业总部向一线城市“迁徙”;制造基地向二、三线城市转移

    把中国工业地产发展机遇放到全球产业分工的高度,目前“世界制造工厂”的局面还会长期持续下去,这取决于中国廉价而丰富的劳动力、低廉的工业土地价格和巨大的消费市场。虽然中国一直在倡导提高自身的创新研发能力和产业升级,但是中国的国际贸易市场的核心竞争力还是廉价的劳动力和土地。

    北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升,因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移,在这些二、三线城市还有其发展的巨大空间。而生产基地向二、三线城市转移的同时,国内外各大企业总部却在向一线城市“迁徙”,这是一线城市和二、三线城市所面临的不同发展机遇。 

1.2供需分析

    工业地产需求持续增加,供需缺口增大

    由于工业房地产的供求受到工业产品需求的牵制,当工业产品需求增加会吸引工业生产商加大该类产品供给,扩大生产规模,增加生产场地,工业房地产的需求相应上升。

    在中国今日重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等重要因素的作用下,国内工业地产的长期需求呈上升趋势,目前许多地区已出现工业地产供需倒挂,工业地产的投资价值正逐步显现,工业物业的租售价格趋于稳步上扬。

 

2.发展趋势

2.1工业与工业地产共同高速发展

相关资料显示。工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。日本的工业地产占全世界的30%,对日本GDP贡献在40%以上;美国工业地产占全世界的27%,对本国GDP贡献也超出了30%,从我国目前来看,在劳动力、工业配套能力、国内市场规模以及自身发展的速度等方面存在一定优势,使我国成为承接国际产业转移的*重要的区位之一。伴随着工业的成长,我国的工业地产也将高速成长。

2.2工业地价未来将大幅上涨

1)政府将强调市场对工业用地的配置作用,促进工业地产价格回归到真实价值。从2003年到2006年的工业用地政策,我们可以看出,工业用地即将进入“市场调配资源的时代”,而不是以政策为主导对资源进行调配。工业工地出让逐渐走向市场化,使土地价格能够真正反映市场供求关系。

2)工业项目的建设和发展将增加工业用地的需求,从而推动工业地产的发展。随着我国工业增加值的不断提高以及工业投资的不断增加,可以预见,工业地价未来将大幅上涨。

2.3投资热点区域将不断扩大,更多城市将得到发展机遇

    由于一线城市土地价格与劳动力成本上升很快,一些跨国企业正在试图将生产基地从北京、上海等一线城市撤出,而只保留区域总部、研发中心这样占地少、劳动力要求精简的机构,同时将占地面积大、普通劳动力需要量高的生产基地移至二线城市。

    国内六大区域开始成为各跨国企业选址热点:分别是以天津、青岛为代表的环渤海地区;以苏州、杭州为代表的长江三角洲地区;以深圳厦门为代表的华南地区;以成都、重庆、西安为代表的西南地区,以大连、沈阳、哈尔滨为代表的东北地区和以武汉、长沙、郑州为代表的中部地区。


 

优惠政策 为你企业保驾护航

 

宁乡经济开发区相关优惠政策

税收优惠政策

固定资产增值税抵扣政策

    主文:区内企业享受《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》(财税【2008170号)文件规定的固定资产增值税抵扣的优惠政策,即:自200911日起,增值税一般纳税人购进(包括接受捐赠、实物投资)或者自制(包括改扩建、安装)固定资产发生的进项税额,凭增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书和运输费用结算单据(以下简称增值税扣税凭证)从销项税额中抵扣,其进项税额应当记入“应交税金一应交增值税(进项税额)”科目。

其他税收优惠政策

    对限制类商品加工贸易业务继续实行银行保证金台帐“空转”管理经省市以上科技部门认定“两高”企业,将享受企业所得税两年全免,以后执行15%税收优惠政策。宁乡县统一规费标准,土建部分投资在5000万元以上的工业项目可享受零收费待遇,建设期行政性收费和政府基金全免,事业性规费减半征收;企业投产后两年内,免收除工本费外的行政事业性收费和政府基金;服务性收费优惠收取。

行政事业收费和政府基金

    项目建设阶段,按宁政发[2008]51号文件确定的标准执行。土建部分投资在1000万元以上的工业项目享受零收费待遇,建设期行政性收费和政府基金全免,事业性规费减半征收;企业投产两年内,免收除工本费外的额行政事业性收费和政府基金。投资200万元以上的开发区主导产业项目,视同投资1000万元以上工业项目享受优惠政策。企业投产两年内,免收除工本费外的县级行政事业性收费和政府基金。

    连续三年无违法违规行为,或被评为“重合同、守信用企业”、“消费者信得过单位”、“湖南省质量管理奖”,或法定代表人被评为“杰出企业家”、“企业家”和“先进企业家”的企业,可申请工商年度免检。

 

内部政策

开拓更多元化、更有效的融资环境

    妙盛企业孵化港提供按揭、贷款等融资服务,支持入驻企业的成长,帮助基地内企业申请申请省、市、区政府对外招商引资企业的各项优惠政策和扶持中小企业及创业企业的相关政策、科技扶持资金及其他政策或财政扶持。妙盛还可以对企业进行投资或者参股,让入驻企业发展壮大,为企业开拓多元化、更有效的融资环境。

协调优质教育

    协调区内教育部门*大限度满足入园企业及园内企业高管的直系亲属从幼儿园到高中阶段选择在区内任何学校读,享受与当地居民同等待遇。

税收优惠政策

    同时享有宁乡减征企业所得税、进口减免税、增值税减免、进料保税、许可证管理、外汇管理、注册资本金及进出口经营权等各项开发区企业所拥有的优惠政策。

 

重点招募企业

    妙盛企业孵化港所处的大区域,将把一下产业作为重点扶持和发展的对象,入驻妙盛企业孵化港,将能得到更大更全面的发展天地。

 

食品行业——建成国内知名的食品加工产业集群。重点发展饮料、方便食品、生物技术产品、酒类酿造、调味品、冷链物流、粮食深加工、禽、畜、水产品深加工等,打造中国食品工业示范园区。

 

新能源新材料产业——建成新材料高新技术产业化基地。着力构建新能源材料、建筑新材料、高性能材料、精细化工材料四个重点领域的产业发展格局。

 

机电产业——机电产业被宁乡确定为率先突破200亿元的主导产业,园区已成为长沙工程机械之都的“后发梯队”。园区规划建设长沙大河西地区*大的集产品研发、生产、展示、销售、服务于一体的机电专业市场。目前园区已完整具备铸造、锻造、粉末冶金、剪切、焊接、机加工、冲压、注塑成型、热处理、表面处理、电子电器制造、自动化控制、模具开发等工艺,为机电产业发展奠定良好基础。

 

现代服务业——现代服务业是从长远发展着眼,从企业需求着手,控制投资成本、完善配套功能的重要产业,涵盖生产性和生活性服务业两个范畴。园区规划以石长铁路宁乡站为平台,打造用地1000亩的长沙大河西现代物流园。园区为企业员工提供成本低廉、交通便利、升值无限的家园,为企业高管提供休憩港湾。园区内已拥有四星级农贸市场和润生鲜超市、三联小学、永佳物业公司等一系列现代生活必须的配套服务。一座集生产、生活功能于一体的复合型现代工业新城逐步成型。

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